안녕하세요, 이번 포스팅은 부동산 경매 공매 개념 차이점 대해서 작성하도록 하겠습니다.
요즘 부동산 시장에 관심을 갖고 계신 분들이 많은 거 같습니다.
특히, 부동산 경매와 공매를 활용하면 시세보다 저렴한 가격으로 부동산을 매입할 수 있는 기회가 생기는데요.
하지만 두 개념이 헷갈리는 경우도 많고, 투자 시 주의해야 할 점도 많습니다.
그래서 이번 포스팅에서는 부동산 경매 공매의 개념부터 차이점, 입찰 과정까지 초보자도 이해할 수 있도록 쉽게 정리해 보았습니다.
부동산 경매란?
📌 부동산 경매 개념
부동산 경매란, 채무자가 빚을 갚지 못할 경우 법원이 개입하여 해당 부동산을 강제 매각하는 절차입니다.
즉, 경매는 개인 또는 기관이 빚을 회수하기 위해 법적 절차를 통해 진행하는 것입니다.
🏛 법원 경매의 절차
1️⃣ 경매 개시
채권자가 법원에 경매를 신청하면 법원에서 해당 부동산에 대한 경매 절차가 시작됩니다.
2️⃣ 감정평가 및 최저 입찰가 설정
전문 감정사가 해당 부동산의 가치를 평가한 후 최저 입찰가가 책정됩니다.
3️⃣ 입찰 공고
법원은 공고를 통해 경매 일정 및 조건을 공개하며, 일반인도 입찰에 참여할 수 있습니다.
4️⃣ 입찰 및 낙찰
입찰자들은 법원에 직접 방문하여 입찰서를 제출하며, 가장 높은 가격을 제시한 사람이 낙찰됩니다.
5️⃣ 잔금 납부 및 명도
낙찰자가 정해진 기간 내에 잔금을 납부하면 소유권이 이전됩니다. 기존 거주자가 있다면 명도 절차를 진행해야 합니다.
💡 부동산 경매의 특징
✔ 법원이 주관하며 강제 집행 절차를 거친다.
✔ 최저 입찰가 대비 낙찰가가 비교적 저렴한 편이다.
✔ 입찰 과정이 법원을 직접 방문하여 진행된다.
✔ 명도(거주자 퇴거) 문제가 발생할 수 있다.
부동산 공매란?
📌 부동산 공매 개념
부동산 공매는 정부 기관(세무서, 지방자치단체 등) 또는 금융기관이 세금 체납 등의 이유로 압류한 부동산을 공개적으로 매각하는 절차입니다.
🏦 공매의 진행 방식
1️⃣ 공매 대상 선정
세금 체납, 금융기관의 부실 채권 등으로 인해 공매 대상 부동산이 결정됩니다.
2️⃣ 온비드 공고
공매는 대부분 한국자산관리공사(캠코)의 ‘온비드’ 사이트를 통해 온라인으로 진행됩니다.
3️⃣ 온라인 입찰
입찰 희망자는 온비드에서 정해진 기간 내에 입찰하면 됩니다.
4️⃣ 낙찰 및 잔금 납부
경매와 마찬가지로 최고가 입찰자가 낙찰을 받으며, 정해진 기한 내에 잔금을 납부해야 합니다.
💡 부동산 공매의 특징
✔ 정부 기관이 진행하며 강제성이 없는 매각이다.
✔ 대부분 온라인(온비드)을 통해 입찰이 진행된다.
✔ 공매 낙찰 후, 명도(퇴거) 절차가 복잡할 수 있음.
✔경매보다 입찰 과정이 간편하지만, 유찰 시 가격이 천천히 떨어진다.
부동산 경매 공매 차이점
📌 부동산 경매와 공매의 주요 차이점
부동산 경매와 공매는 모두 경쟁입찰 방식으로 부동산을 매입할 수 있는 방법이지만, 진행 절차와 법적 근거에서 차이가 큽니다.
특히 투자 목적이라면 두 방식의 차이를 명확히 이해하고 접근하는 것이 중요합니다.
| 구분 | 부동산 경매 | 부동산 공매 |
| 진행 주체 | 법원 | 한국자산관리공사(캠코), 공공기관 |
| 의뢰 주체 | 은행, 개인 채권자 | 정부, 금융기관 |
| 법적 근거 | 민사집행법 | 국세징수법 |
| 입찰 방식 | 법원을 방문하여 서면 제출 | 온비드(온라인) 입찰 |
| 입찰 보증금 | 최저 입찰가의 10% | 본인 입찰가의 10% |
| 유찰 시 가격 하락 | 20~30%씩 감소 | 10%씩 감소(최대 50%) |
| 잔금 납부 기한 | 매각 허가 결정 후 1개월 이내 | 낙찰 금액에 따라 7일~60일 이내 |
| 명도 처리 | 낙찰자가 직접 해결해야 함 | 명도 소송 필요, 상대적으로 복잡 |
🏡 입찰 과정의 차이
경매와 공매 모두 최고가 입찰 방식을 따르지만, 입찰 과정에서 차이가 있습니다.
🔹 부동산 경매 입찰 과정
✔ 법원에서 진행되며, 직접 방문하여 입찰해야 한다.
✔ 입찰자들은 법원에서 입찰서 및 보증금을 제출해야 한다.
✔ 낙찰 후에도 법원의 매각 허가 결정이 있어야 최종적으로 소유권을 확보할 수 있다.
🔹 부동산 공매 입찰 과정
✔ 공매는 온비드(온라인 시스템)를 통해 입찰이 가능하다.
✔ 입찰자는 입찰 기간(3일 이내) 동안 온라인으로 참여할 수 있다.
✔ 공매 낙찰자는 일정 기간 내에 잔금을 납부하면 소유권을 확보할 수 있다.
💰 가격 하락 방식의 차이
경매와 공매는 유찰될 경우 가격이 점진적으로 하락하는 방식이 다릅니다.
| 구분 | 상세 사항 |
| 경매 유찰 시 가격 조정 | ✔ 유찰될 경우, 이전 회차 입찰가의 20~30% 인하된 가격으로 재입찰이 진행된다. ✔ 반복적인 유찰로 인해 최초 감정가 대비 50% 이하로 낙찰되는 경우도 많음. |
| 공매 유찰 시 가격 조정 | ✔ 공매의 경우, 최초 입찰 가격에서 10%씩 가격이 하락한다. ✔ 최대 50%까지 하락할 수 있으며, 일정 횟수 이후 매각이 취소되기도 한다. |
🏠 명도의 차이
부동산을 낙찰받았다고 해서 끝이 아닙니다.
기존 거주자가 있는 경우, 명도(퇴거) 절차를 진행해야 합니다.
| 구분 | 상세 사항 |
| 경매 명도 | ✔법원이 개입하여 낙찰자에게 인도명령권을 부여한다. ✔ 불법 점유자가 있을 경우, 법적 절차를 통해 강제퇴거가 가능하다. |
| 공매 명도 | ✔공매는 법원이 아닌 공공기관이 진행하는 절차이므로, 강제퇴거 명령권이 없다. ✔ 낙찰자가 직접 명도 소송을 통해 해결해야 하므로 시간이 걸릴 수 있다. |
자주 묻는 질문
부동산 경매와 공매를 처음 접하는 분들이 가장 많이 궁금해하는 질문들을 모아 정리해 보았습니다.
✔ 부동산 경매와 공매 중 초보자가 접근하기 쉬운 것은?
👉 공매가 초보자에게 상대적으로 쉽습니다.
온라인으로 진행되기 때문에 입찰 과정이 간단하고, 서류 준비도 비교적 쉬운 편입니다.
하지만 명도 과정이 어려울 수 있으므로 충분한 사전 학습이 필요합니다.
✔ 명도(퇴거)를 해야 하는데, 경매와 공매 중 어느 쪽이 더 쉬운 가요?
👉 경매가 상대적으로 명도 절차가 간편합니다. 경매는 법원이 개입하여 인도명령을 내려줄 수 있기 때문에 비교적 빠르게 점유자를 퇴거시킬 수 있습니다.
반면, 공매는 낙찰자가 직접 명도 소송을 해야 하는 경우가 많아 시간이 걸릴 수 있습니다.
✔ 유찰된 부동산을 사면 더 싸게 살 수 있나요?
👉 그렇습니다! 유찰이 반복될수록 가격이 점점 하락합니다.
✔ 경매: 유찰될 때마다 20~30% 가격이 인하됩니다.
✔ 공매: 유찰 시 10%씩 가격 하락하며, 최대 50%까지 내려갈 수 있습니다.
✔ 공매 부동산을 대출로 살 수 있나요?
👉 가능합니다! 다만, 은행에서 대출 심사를 진행할 때 명도 문제나 소유권 이전 리스크가 있는 경우, 대출이 제한될 수 있으므로 미리 확인이 필요합니다.
✔ 부동산 경매와 공매는 세금이 어떻게 다르나요?
부동산을 매입하면 다양한 세금이 발생하는데, 경매와 공매의 세금 체계는 크게 다르지 않습니다.
✔ 취득세: 낙찰 후 60일 이내에 납부
✔ 재산세: 매년 6월과 9월에 부과
✔ 양도소득세: 향후 매도할 경우 발생하는 세금으로, 보유 기간 및 거래 유형에 따라 차이가 있음
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결론
이상입니다. 지금까지 부동산 경매 공매 개념 차이점 대해서 포스팅을 작성을 하였습니다.
기 설명드린 대로 부동산 경매와 공매는 각각의 장단점이 존재합니다.
투자 목적이든 실거주 목적이든 본인의 상황과 성향에 따라 적절한 방식을 선택하는 것이 중요합니다.
부동산 경매와 공매는 시장 흐름과 개인의 투자 전략에 따라 큰 기회를 제공하는 방법입니다.
하지만 무작정 뛰어들기보다는 철저한 사전 조사와 권리 분석이 필수적입니다.
특히 초보자라면 소액 투자부터 시작하고, 법적 절차와 명도 과정 등을 충분히 학습한 후 도전하는 것이 안전한 전략이 될 수 있다고 봅니다.
그럼 이만 마무리하도록 하겠습니다.
해당 글은 전문지식이 없는 일반인이 스스로 검토하고 공부하면서 작성한 글이기에 오류가 있을 수 있는 점 참조 부탁 드립니다.
그리고 모든 투자의 책임은 본인이 하시는 인지하시고 투자하시는 걸 추천드립니다.
감사합니다.
