안녕하세요 이번 포스팅은 신DTI 소득 부채 산정 방식 적용 대상 대해서 작성하도록 하겠습니다.
기존의 DTI 산정 방식의 한계를 발견하여 차주의 상환능력을 보다 정확히 반영할 수 있도록 소득과 부채 산정 방식을 개선한 지표가 바로 신 DTI라고 합니다.
만약 대출을 준비하시는 분들이라면 제가 설명 드리는 신 DTI 소득 부채 산정 방식 적용 대상 대해서 잘 참조하시면 도움이 되실 겁니다.
적용 대상
신DTI 소득 부채 신DTI는 기존의 DTI와 달리 차주의 상환능력을 보다 정확히 반영할 수 있도록 소득과 부채 산정 방식을 개선한 지표입니다.
이는 주택담보 대출 한도 산정 시 적용되며, 모든 주택담보대출 원리금과 기타 대출 이자를 연간소득으로 나누어 계산됩니다.
신DTI는 기존 주택담보 대출뿐만 아니라 새로운 주택담보 대출에도 적용됩니다.
이는 차주의 실제 상환능력을 보다 정확히 평가하기 위함입니다.
소득 산정 방식
1) 객관성이 우수한 증빙소득을 우선 인정
신DTI는 차주의 소득을 보다 정확하게 평가하기 위해 다양한 소득 산정 방식을 도입했습니다.
입증 가능성, 안정성, 지속가능성 등이 높은 증빙소득을 우선적으로 인정하며, 증빙소득에는 근로소득원천징수영수증, 소득금액증명원, 사업소득원천징수영수증, 연금증서 등이 포함됩니다.
신DTI 증빙소득
✔근로소득원천징수영수증
✔소득금액증명원
✔사업소득원천징수영수증
✔연금증서
2) 인정소득과 신고소득의 활용
신DTI에서는 인정소득과 신고소득도 활용됩니다.
인정소득은 국민연금, 건강보험료 납부내역 등 공공기관 발급 자료를 의미하며, 신고소득은 이자, 배당금, 임대료, 카드사용액 등 대출신청자가 제출한 자료를 말합니다.
이 소득들은 각각 95%, 90%만 반영되며, 일정 소득 반영 한도가 적용됩니다.
소득 반영 기준
1) 증빙소득의 활용
신DTI는 증빙소득을 우선적으로 반영합니다.
이는 근로소득원천징수영수증, 소득금액증명원, 사업소득원천징수영수증, 연금증서 등 객관적인 소득확인 자료를 말합니다.
특히, 최근 2년간의 증빙소득을 확인하여 소득의 안정성을 고려합니다.
2) 증빙소득의 세부사항
차주의 2년간 소득을 확인한 후, 최근 1개년 소득을 반영합니다.
만약 2개년 소득의 차이가 큰 경우에는 소득을 평균하여 반영합니다.
예를 들어, 차주가 증가한 소득이 지속가능성을 가진 상시소득(예: 승진 등)임을 입증하는 경우에는 최근 소득으로 반영할 수 있습니다.
▶소득 종류 합산 방법 (ft. 증빙소득, 인정소득, 신고소득)
3) 인정소득과 신고소득
신DTI에서는 인정소득과 신고소득도 활용됩니다.
인정소득은 국민연금, 건강보험료 납부내역 등 공공기관에서 발급한 자료를 의미하며, 신고소득은 이자, 배당금, 임대료, 카드사용액 등 대출신청자가 제출한 자료를 말합니다.
이 경우, 인정소득은 95%, 신고소득은 90%만 반영되며 일정한 소득 반영 한도가 적용됩니다.
3) 소득 증빙 자료의 중요성
신DTI는 차주의 소득을 보다 정확하게 반영하기 위해 증빙소득의 중요성을 강조합니다.
예를 들어, 차주가 1년 미만의 증빙소득만 있는 경우에는 1년 소득으로 환산한 후 일정 비율(△10%)을 차감하여 반영합니다.
이러한 방식은 차주의 실제 소득 능력을 평가하는 데 큰 도움을 줍니다.
4) 장래예상소득 반영
신DTI는 차주의 장래예상소득도 반영할 수 있도록 제도를 개선하였습니다.
예를 들어, 만기 10년 이상의 비거치식 분할상환대출의 경우 장래소득 증가분을 반영할 수 있습니다.
금융회사는 통계 정보 등을 활용하여 장래소득 인정기준을 자율적으로 마련하고, 소득 증액 한도 비율을 설정할 수 있습니다.
부채 산정 방식
1) 모든 주담대 원리금 상환부담 반영
신DTI는 차주가 보유한 모든 주택담보대출의 원리금 상환부담을 반영합니다.
이는 신규 주택담보대출뿐만 아니라 기존 대출의 이자도 포함하여 계산됩니다.
예를 들어, 주택담보대출 5억 원, 20년 만기의 경우 연간 원금 상환액은 25백만 원입니다.
2) 부채 산정의 세부 사항
신DTI는 부채 산정 시 대출 유형에 관계없이 원금 분할상환을 가정합니다.
또한, 주택담보대출 이자는 실제 이자 부담액을 반영하며, 기타대출 이자는 평균대출금리를 준용하여 산정합니다.
다주택자의 경우 두 번째 신규 주택담보대출부터 만기를 제한하여 DTI를 산정합니다.
3) 다주택자 만기 제한
신DTI에서는 다주택자의 두 번째 주택담보대출부터 만기를 제한합니다.
이를 통해 차주의 부채 상환능력을 보다 정확히 반영하고, 부채 증가를 억제할 수 있습니다.
예를 들어, 다주택자의 경우 두 번째 신규 주택담보대출부터 만기가 15년으로 제한됩니다.
부채 반영 기준
1) 원리금 상환액 산정 방식
신DTI는 대출유형에 관계없이 원리금 상환액을 산정합니다.
분할상환 개시 이후 실제 원금 상환액을 반영하며, 만기 상환액을 분할상환(대출기간-거치기간)하는 것으로 산출하여 합산합니다.
예를 들어, 주담대 5억 원, 20년 만기(2년 거치후 3억은 18년 원금균등 분할상환, 2억은 일시상환)의 경우 연간 원금 상환액은 27.8백만원입니다.
2) 부채 산정의 세부사항
원금 일시상환의 경우 대출총액을 대출기간(최대 10년까지 인정) 동안 분할상환하는 것으로 산출합니다.
예를 들어, 주담대 5억 원, 10년 만기(원금일시상환)의 경우 연간 원금 상환액은 50백만원입니다.
이 외에도 중도금 및 이주비는 잔금대출의 평균 약정만기를 감안하여 25년 분할상환하는 것으로 산출됩니다.
3) 기타 대출의 이자 상환액
신DTI는 차주의 실제 주택담보대출 이자 부담액을 반영합니다.
다만, 기타대출(신용대출 등) 이자는 평균대출금리를 반영한 이자 부담액을 반영합니다.
이러한 방식은 차주의 실제 상환능력을 정확하게 평가하는 데 도움이 됩니다.
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결론
이상입니다. 지금까지 신DTI 소득 부채 산정 방식 적용 대상 대해서 포스팅을 작성을 하였습니다.
신DTI는 차주의 상환능력을 보다 정확히 평가하기 위해 도입된 새로운 소득∙부채 산정 방식입니다.
이를 통해 차주와 금융회사는 더욱 정확한 대출 한도를 설정할 수 있으며, 이는 금융 시장의 안정성에도 기여할 것으로 기대를 하고 있습니다.
또한 앞으로 신DTI가 더욱 발전하면서 차주의 부채 상환 능력을 보다 정확하게 평가할 수 있는 다양한 방법들이 도입이 되지 않을까 조심스럽게 예측을 해봅니다.
참고로 해당 글은 전문지식이 없는 일반인이 작성한 글이기에 오류가 있을 수 있는 점 참조 부탁 드립니다.
감사합니다.
