안녕하세요, 이번 포스팅은 담보인정비율 LTV 분류 계산방법 대해서 작성하도록 하겠습니다.
집을 구입을 하거나 본인이 소유하고 있는 집을 담보로 생활자금을 마련을 하기 위해서 대출을 받는 경우에 적용되는 사항이 바로 담보인정비율 LTV입니다.
그럼 담보인정비율 LTV 분류 계산방법 대해서 자세히 알아보도록 하겠습니다.
담보인정비율 LTV
1) 담보인정비율(LTV)란?
담보인정비율(LTV, Loan To Value ratio)은 자산의 담보가치 대비 대출금액 비율을 의미하는 것으로, 담보대출을 취급하는 중요한 기준입니다.
금융기관은 대출채권에서 부도가 발생하는 경우 담보자산을 처분하여 대출채권 상환에 충당합니다.
이때 대출채권 상환에 부족분이 발생하지 않도록 일정의 담보인정비율 이내에서 담보대출을 취급합니다.
2) 담보인정비율의 중요성
경매 처분 시 담보자산의 시가보다 낮은 수준에서 낙찰가격이 결정될 수 있으므로, 부동산 가격 하락 시에도 대출채권 상환에 부족분이 발생하지 않도록 하기 위해 금융기관은 담보인정비율을 100%보다 낮은 수준에서 운용합니다.
주택의 종류 및 주택의 소재 지역에 따라 담보자산의 시가 대비 처분가액 비율이 달라질 수 있습니다.
담보인정비율 LTV 계산 방법
1) 기본 계산법
담보인정비율인 LTV는 아래 공식을 통해서 계산할 수 있습니다.
담보인정비율 LTV 계산방법
✔ LTV = (주택담보대출금액 + 선순위채권 + 임차보증금 및 최우선변제 소액임차보증금) ÷ 담보가치
참고로 해당 공식은 실제 자산을 경매 처분하였을 경우 받게 되는 금액을 산정하기 위해 선순위채권과 임차보증금 및 최우선변제 소액임차보증금을 반영하여 계산됩니다.
2) 담보가치 평가
담보가치는 국세청의 기준시가, 한국감정원 등 전문감정기관의 감정평가금액, 한국감정원 시세의 시세중간가, KB부동산 시세의 일반거래가 중 한 가지를 적용합니다.
주택담보대출 LTV 분류
주택담보대출 LTV는 구입자금 목적, 생활자금 목적으로 구분을 지을 수 있는데 이와 더불어 서민·실수요자 우대 혜택 적용 사항이 적용된 사항으로 좀 더 세분화할 수 있습니다.
1) 구입자금 목적
구입자금 목적으로 주택담보대출 LTV 적용하는 사항은 2021년 6월을 기점으로 분류 할 수 있습니다.
2021년 6월까지는 아래 사항이 적용이 되며, 2021년 7월 기준으로 서민 실수요자 우대는 사항이 소폭 상향이 되었습니다.
| 구분 | 투기지역, 투기과열지구 | 조정대상지역 | 그 외 지역 | |
| 2021년 6월까지 |
무주택 (서민 실수요자 우대) | 50% | 60% | 70% |
| 1주택 (처분조건) | 9억 이하분 40% / 9억 초과분 20% | 50% / 30% | 60% | |
| 2주택 이상 | 0% (대출불가) | |||
2021년 7월부터 |
무주택 (서민 실수요자 우대) | 6억미만 : 60% 6 ~9억 : 50% |
5억 미만 : 70% 5~8억 : 60% |
70% |
| 1주택 (처분조건) | 9억 이하분 40% / 9억 초과분 20% | 50% / 30% | 60% | |
| 2주택 이상 | 0% (대출불가) | |||
뿐만 아니라 서민·실수요자의 경우에는 우대 혜택이 주어졌는데, 해당 사항도 2021년 6월기점으로 수정되었습니다.
| 구분 | 투기지역 투기과열지구 | 조정대상지역 | |
| 2021년 6월까지 |
소득 | 부부합산 연소득 8천만원 이하 (생애최초구입자 : 9천만원 이하) |
부부합산 연소득 8천만원 이하 (생애최초구입자 : 9천만원 이하) |
| 주택가격 | 6억원 이하 | 5억원 이하 | |
| 주택보유여부 | 무주택세대주 | 무주택세대주 | |
| 2021년 7월부터
|
소득 | 부부합산 연소득 9천만원 이하 (생애최초구입자 : 1억원 이하) | 부부합산 연소득 9천만원 이하 (생애최초구입자 : 1억원 이하) |
| 주택가격 | 9억원 이하 | 8억원 이하 | |
| 주택보유여부 | 무주택세대주 | ||
2) 생활자금 목적
생활자금 목적으로 소유하고 있는 주택을 담보로 대출을 받는 경우 투기과열지구, 조정대상지역 여부 및 주택의 가격을 기준으로 담보인정비율 LTV 가 정해집니다.
| 구분 | 투기과열지구 | 조정대상지역 | 그 외 지역 |
| 1주택 | 9억 이하 40% 9억 초과 20% |
9억 이하 50% 9억 초과 30% |
60% |
| 2주택 이상 | 9억 이하 30% 9억 초과 10% |
9억 이하 40% 9억 초과 20% |
60% |
참고로 담보인정비율 LTV의 계산법과 각종 조건별 적용 비율은 주로 금융감독원 및 국세청의 기준에 따라 설정되니 자세한 사항은 대출을 받는 은행 영업점에 문의하시는 걸 추천드립니다.
담보인정비율 LTV의 변동성과 전망
1) 금융 정책 변화와 LTV
금융 정책의 변화는 LTV의 변동성에 큰 영향을 미칩니다.
예를 들어, 주택 시장의 과열을 막기 위해 정부는 LTV 규제를 강화할 수 있습니다.
반대로, 경기 침체 시에는 LTV 완화를 통해 주택 구매를 촉진하고자 할 수도 있습니다.
2) LTV와 주택 시장
담보인정비율은 주택 시장에 직접적인 영향을 미칩니다.
높은 LTV는 주택 구매를 쉽게 만들어 부동산 시장을 활성화시키지만, 반대로 주택 가격 상승과 대출 부실 위험을 높일 수 있습니다.
따라서, 적절한 LTV 설정이 매우 중요합니다.
2) 앞으로의 전망
앞으로도 LTV는 한국 주택 시장의 안정성을 유지하는 중요한 도구로 활용될 것입니다.
정부와 금융기관은 경제 상황과 부동산 시장 동향을 면밀히 분석하여 LTV 정책을 조정해 나갈 것입니다.
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마치며
이상입니다. 지금까지 담보인정비율 LTV 분류 계산방법 대해서 작성하였습니다
LTV는 금융기관의 대출 정책에서 매우 중요한 요소로, 주택 시장의 안정성과 개인의 대출 한도를 결정하는 중요한 기준입니다.
앞으로도 LTV 관련 정책 변화를 주의 깊게 살펴보며, 이를 통해 더욱 안정적인 금융 생활을 유지하시길 바랍니다.
참고로 해당 글은 전문 지식이 없는 일반인이 작성한 사항이라 오류가 있을 수 있는 점 참조 부탁 드립니다.
감사힙니다.
