DSR 규제사항 계산 방법

 이번에 작성할 내용은 DSR 규제사항 계산 방법 대한 내용입니다. 2022년 7월 기준으로 대출 잔액이 1억 원을 초과하면 연간 원리금 상환액이 연소득의 40%를 초과할 수 없다는 사항이 공유가 되었습니다. 

 대출을 계획하고 계신다면 미리미리 DSR 규제사항 파악하시고 계산해서 얼마나 대출 한도가 나오는지를 확인해보시는 걸 추천드립니다.

LTV DSR DTI

: DSR 규제사항 계산 방법 에 앞서 LTV DSR DTI 대해서 먼저 설명 드리도록 하겠습니다. LTV는 우리말로는 주택 담보대출 비율로 주택을 담보로 빌릴 때 자산가치의 비율을 말하는 것입니다. 

 좀 더 쉽게 말씀드리면 주택 가격이 100만 원인데 LTV 한도가 40% 이면 40만 원만 대출이 가능하다고 생각하시면 됩니다.

 그리고 DSR는 대출을 받은 사람의 소득 대비 전체 금융 부채의 원리금 상황액 비율이라고 합니다. 모든 대출과 연간 소득의 비율인데 소득이 많으신 분들일 수도록 대출을 많이 받을 수 있는 것입니다. 

 예를 들어, 연간 100만 원의 소득을 올리시는 분이 계시는데 DSR 대출이 60%이면 60만 원까지만 대출이 되는 것입니다. 

  마지막으로 DTI는 DSR와 조금은 비슷하지만 우리말로는 총부채상환비율로 소득 대비 주택담보대출 원리금에 신용대출 등의 다른 대출의 원리금이 아닌 이자를 더해서 대출 한도를 계산하는 것입니다. 

 예를 들어 연간 100만원의 소독이 있는 분이 계시는데 DTI가 60% 라면 주택 담보 대출 금액에 다른 신용대출의 원리금이 아닌 이자만 산정을 하여 총 60만원까지 대출을 받을 수 있는 것입니다.

대출 적용 비율	세부 설명	계산 방법 (%)
LTV	주택 담보대출 비율로 주택을 담보로 빌릴 때 자산가치의 비율	(주택담보대출 원리금 상환액 / 주택 가격) x 100
DSR	DSR는 대출을 받은 사람의 소득 대비 전체 금융 부채의 원리금 상황액 비율	{(주택담보대출 원리금 상환액 + 기타 대출 원리금 상환액) / 연 소득} x 100
DTI	총부채상환비율로 소득 대비 주택담보대출 원리금에 신용대출 등의 다른 대출의 원리금이 아닌 이자를 더해서 대출 한도를 계산	{(주택담보대출 원리금 상환액 + 기타 대출 이자 상환액) / 연 소득} x 100

DSR 적용 대출

 

: DTI와 LTV의 경우에는 해당 대출과 이자를 적용한 부분을 감안하면 DSR 적용 사항이 많은 분들에게는 더 까다로운 조건이라고 이해하실 수 있습니다. 

 그래서 추가적으로 DSR에 적용되는 항목에 대해서 정리드리려고 합니다. DSR에 적용되는 대출로는 주택담보대출, 신용대출, 자동차 할부, 학자금 대출, 카드론 등 모든 대출이 해당된다고 합니다.

– DSR 적용 대출

• 주택담보대출
• 신용대출
• 자동차 할부
• 학자금 대출
• 카드론

 

 하지만 전세자금 대출, 햇살론, 중도금 대출, 이주비 등의 서민금융상품은 DSR 규제 대상에서 제외된다고 하니 참조하시면 좋을 거 같습니다. 

– 최대 50년 만기 보금자리론 적격대출 도입

 이런 DSR 규제 때문인지 2022년 8월부터 최대 50년 만기 보금자리론 적격대출이 도입이 되었다고 합니다. 즉 대출을 갚는 기간이 길어지면 길어질수록 연간 원리금 상환액이 줄어들기 때문에 DSR 비율이 낮아지는 효과를 볼 수 있기 때문입니다. 

 하지만 이런 50년 만기 보금자리론과 적격대출도 만 34세 이하인 사람만 신청이 가능하다고 합니다. 만약 신청 자격이 되신다면 꼭 검토해보시는 걸 추천드립니다.

 

 

DSR 규제 사항

: 위에서 설명드린 DSR 규제 사항에 대해서 설명드리도록 하겠습니다. 다른 규제보다 DSR이 더 까다롭게 다가오는 이유는 다른 대출이 많이 잡혀 있으면 집을 구매할 때 집을 담보로 받을 수 있는 대출이 한정적입니다. 

 사실 집을 사지 않고 큰 자산을 구매를 하지 않는다면 DSR은 그렇게 크게 다가오지 않을 수 있습니다. 하지만 내 집 마련을 하기 위해서는 현실적으로 현금으로만 구매하기 힘들기 때문입니다. 

 최근 나온 사항으로는 2022년 7월부터 DSR 규제가 강화되어 대출 잔액이 1억 원을 초과하면 연간 원리금 상환액이 연소득의 40%를 초과할 수 없다고 합니다. 

 간단하게 계산하면 1억을 버는 사람이 있는데 연소득 40%까지만 DSR을 허용할 경우에 연간 원리금 상환액이 4000만 원까지만 허용이 된다는 것입니다.

 연간이니 12개월로 나누면 대충 333만 원이니 해당 이자를 역산해보면 약 5억 정도만 대출이 가능하다고 이해하시면 됩니다.

 이런 사항이 적용이 될 경우에 많은 청년들이 대출을 받지 못해 집을 사지 못하거나 대출을 받지 못할 경우를 보완하기 위해 장래 소득을 반영하여 대출한도가 결정된다고 합니다. 

 통계청의 연령별 소득 자료를 근거로 대출 실행일로부터 만기일까지 연령대별 소득을 5년 단위로 계산하여 장래 소득을 산출하는데  

나이가 어리고 소득이 낮아도 장래 소득 비율을 적용하면 예상보다 대출 한도가 높아질 수 있다고 합니다.

 DSR 장래 소득 인정 비율은 만 20세부터 24세까지는 현재 소득의 51.6을 추가 적용하여 장래 소득으로 인정하고, 만 25세부터 29세는 31.4%, 만 30세부터 34세까지는 13.1%로 적용을 한다고 합니다. 

 소득이 낮아도 나이가 어릴 경우에는 적용하는 비율이 높기 때문에 꼭 한번 계산해서 대출 한도를 계산해보시는 걸 추천드립니다. 

장래소득 반영 나이 구간	장래소득 반영 비율
만 20세 ~ 만 24세	51.6%
만 25세 ~ 만 29세	31.4%
만 30세 ~ 만 34세	13.1%

DSR 계산 방법

: 그럼 DSR 계산 방법 대해서 설명드리도록 하겠습니다. 일단 위에서 설명드린 간단한 수식을 인용하여 현재 총 대출받은 사항에 대한 원리금을 합산을 하셔야 합니다. 그것을 연 소득을 나눠 주시면 됩니다. 

 그리고 현재 자신이 연소득 기준으로 얼마나 DSR을 받을 수 있는지 역산해서 비교하셔서 얼마나 더 대출 한도가 나올 수 있는지를 계산을 해주시면 됩니다. 

 참고로 이런 수식이 익숙하지 않으신 분들은 사이트나 카카오페이에서 제공하는 DSR 계산기를 이용해서 계산을 해보실 수 있습니다. 

– DSR 계산 방법

1) 현재 받은 대출에 대한 총 원리 금액 계산 후 연 소득으로 나눠줌 

: {(주택담보대출 원리금 상환액 + 기타 대출 원리금 상환액) / 연 소득} x 100

2) 자신의 연소득 기준으로 역산하여 DSR을 계산하여 한도 DSR 계산

:   (연 소득 x DSR 비율 (0.4))

3) DSR 계산기를 이용하여 계산

• 카카오페이 DSR 계산기
• 부동산 계산기 DSR & DTI
• 올 크레디트 DSR 계산기

 

 여기까지 작성하도록 하겠습니다. 지금까지 DSR 규제사항 계산 방법 대해서 글을 작성하였습니다. 미리미리 현재 자산의 상태를 파악하시는 것도 재테크 공부에 하나라고 생각합니다. 

참고로 해당 글은 개인적으로 검토한 내용을 기반으로 일반인이 작성한 글이니, 오류가 있을 수 있는 점 참조 부탁드립니다. 감사합니다.