안녕하세요, 이번 포스팅은 DSR 총부채원리금상환비율 개념 계산방법 대해서 작성하도록 하겠습니다.
많은 분들이 살아가시면서 대출이라는 상품에 대해서 경험하시게 되실 겁니다.
어떤 분들은 빛을 진다라는 의미라서 대출을 최대한 받지 않으시려고 하시겠지만, 집이나 큰 물건을 구매할 때는 대출을 받지 않으면 영영 그 물건을 구매할 수가 없습니다.
그러므로 대출은 하나의 도구로 생각을 하시고 접근을 하시면 재테크를 공부하고 수행하시는데 도움이 되실 거라고 판단이 됩니다.
그럼 이런 대출을 받을 때 꼭 검토해야 하는 DSR 총부채원리금상환비율 개념 계산방법 대해서 자세히 알아보도록 하겠습니다.
DSR이란?
총부채원리금상환비율(DSR)은 모든 대출 원리금 상환액을 연간 소득으로 나눈 비율을 의미합니다.
DSR은 기존의 총부채상환비율(DTI)보다 더 강화된 지표로, DTI가 기존 대출의 이자 상환부담만을 대상으로 계산했던 것과 달리, DSR은 원리금 상환 부담까지 감안하여 계산합니다.
DSR은 대출자의 상환 능력을 보다 정확히 평가할 수 있는 지표로, 금융기관이 대출 심사 시 보다 신뢰할 수 있는 기준을 제공하게 됩니다.
이는 금융 안정성을 높이고 대출자의 부채 부담을 적절히 관리할 수 있게 합니다.
DSR 적용 대상
DSR은 주택담보대출, 신용대출 등 모든 종류의 가계대출에 적용됩니다.
DSR 적용 대상
✔ 주택담보대출, 신용대출 등 모든 종류의 가계대출에 적용
다만, 일부 대출 상품에 대해서는 예외가 허용됩니다.
특정 대출 상품들은 DSR 적용에서 제외되지만, 부채 계산 시 포함됩니다.
예를 들어, 예·적금 담보 대출은 신규 대출 시 DSR 적용을 받지 않지만, 다른 대출의 DSR 산정 시 부채로 포함됩니다.
DSR 예외 적용 대상
✔ 중도금 대출 등 DSR 적용이 어려운 상품은 신규 대출 시 DSR을 적용하지 않되, 추가 대출 DSR 산정 시 부채에 포함✔ 예·적금담보대출, 약관대출 등 담보가치가 확실한 상품은 신규 대출 시 미적용 및 부채에서 제외
▶ 소득 종류 합산 방법 (ft. 증빙소득, 인정소득, 신고소득)
소득 산정 방식
DSR의 소득 산정 방식은 신DTI 소득 산정 방식과 동일합니다.
즉, 대출자의 연간 소득을 기준으로 계산되며, 보다 정확한 상환 능력을 평가할 수 있습니다.
예를 들어, 연간 소득이 5천만 원인 대출자가 있다면, DSR 계산 시 이 소득을 기준으로 모든 대출의 원리금 상환액을 나누어 비율을 산출합니다.
한 예로 대출을 1억을 하게 되면 기존에 대출이 없다는 전제하에 해당 대출에 대한 대출자의 DSR은 20% 가 되는 것입니다.
이는 대출자의 상환 부담을 명확히 파악할 수 있게 도와줍니다.
신 DTI에 대한 내용은 아래 포스팅을 참조하시면 도움이 되실 겁니다.
부채 산정 방식
총부채원리금상환비율(DSR)의 부채 산정 방식은 대출 종류와 상환 방식에 따라 다르게 적용됩니다.
대출 종류로는 주택담보대출, 신용대출, 한도대출 등이 있으며, 상환 방식은 분할상환, 일시상환 등이 있습니다.
1) 주택담보대출
주택담보대출의 경우, 신 DTI 기준과 동일하게 산정됩니다. 만약 전액 분할상환으로 대출을 받은 경우, 실제 분할 상환액을 기준으로 원리금 상환 부담을 계산합니다.
✔ 전액 분할상환: 분할상환 개시 이후 실제 상환액
✔ 일부 분할상환: 분할상환 개시 이후 실제 상환액 + 만기 상환액 / (대출 기간 – 거치 기간)
✔ 원금 일시상환: 대출 총액 / 대출 기간 (최대 10년)
2) 전세자금대출
전세자금대출의 경우, 향후 임차보증금으로 상환하여 실질적인 원금 상환 부담이 발생하지 않으므로 이자 상환액만 포함됩니다.
3) 신용대출 및 기타 대출
신용대출의 경우 만기연장 가능 최장기간 등을 감안하여 5~10년간 분할상환하는 것으로 산정합니다.
기타 (비주택) 담보대출은 만기연장 가능 최장기간 등을 감안하여 8~10년간 분할상환하는 것으로 산정됩니다.
✔ 신용대출: 대출 총액 / 5~10년
✔ 기타 (비주택) 담보대출: 대출 총액 / 8~10년
✔ 마이너스통장 등 한도대출: 한도를 기준으로 산출
✔ 기타대출: 향후 1년간 실제 원리금 상환액으로 산정
DSR 역할 장단점
총부채원리금상환비율(DSR)을 도입함으로써 금융기관의 입장에서는 대출자의 상환 능력을 조금은 객관적으로 측정을 할 수가 있습니다.
하지만 과연 대출을 통해서 이익을 내야 하는 은행의 입장에서는 약간은 딜레마일 수도 있다고 판단이 됩니다.
뿐만 아니라 대출자의 입장에서는 재테크를 하는 수단으로 대출을 활용을 해야 하는데 DSR 규제로 인해 원하는 집에 대한 투자를 못할 수도 있습니다.
하지만 관리되지 않은 대출로 인해 본인의 재무 상태가 안 좋아질 수 있다는 부분에 대해서 정부 규제로 인해 확인하고, 어느 정도는 제재가 될 수 있는 부분에 대해서는 긍정적인 요소도 있다고 판단이 됩니다.
| 구분 | DSR 적용 장점 | DSR 적용 단점 |
| 대출자 | ✔ 자신의 부채 상환 능력을 명확히 파악 ✔ 과도한 부채 부담을 예방 |
✔ 추가 대출이 제한 ✔ 대출 한도가 감소 |
| 금융기관 | ✔ 대출자의 상환 능력을 보다 정확히 평가 ✔ 더욱 신뢰성 있는 대출 심사를 진행 가능 ✔ 리스크 관리가 용이 |
✔ 추가 대출 진행을 통한 수익 증대 제한 |
위에서 설명 드린 대로 DSR 적용으로 인해서 긍정적인 면도 있지만 다소 아쉬운 부분도 있는 거 같습니다.
그러므로 총부채원리금상환비율(DSR)을 보다 효과적으로 운영하기 위해 몇 가지 개선 방안을 고려해야 한다고 판단이 됩니다.
그 중 하나가 바로 개인별 맞춤형 DSR을 적용을 하는 것입니다.
좀 더 자세히 설명드리면 대출자의 소득 및 부채 상황에 따라 맞춤형 DSR 적용을 검토하여, 보다 유연한 대출 심사가 가능하도록 하는 것입니다.
뿐만 아니라 기존 대출자의 부담 완화를 통해 기존 대출자에게는 조금은 추가 대출이 가능하다록 하는 것입니다.
물론 대출자의 상환능력이 선행이 되고 대출이 진행이 되어야 하는 건 선행조건으로 적용을 해야 합니다.
그래야 대출자의 상환 능력을 철저히 검토함으로써 금융기관의 건전성 향상과 대출 부실 위험을 감소 시킬 수 있기 때문입니다.
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결론
이상입니다. 지금까지 DSR 총부채원리금상환비율 개념 계산방법 대해서 포스팅을 작성을 하였습니다.
위에서도 설명드린 대로 총부채원리금상환비율(DSR)은 대출자의 상환 능력을 보다 정확히 평가하고, 금융 안정성을 높이는 중요한 지표입니다.
금융기관과 대출자 모두에게 많은 이점을 제공하는 DSR 제도는 앞으로도 계속해서 적용이 될 것으로 예상을 하고 있습니다.
그러나 일부 보완해야 할 점도 있기 때문에 이를 보완하기 위한 개선 방안을 지속적으로 마련하는 것이 필요하다고 판단이 됩니다.
그럼 이만 마무리하도록 하겠습니다.
참고로 해당 글은 전문지식이 없는 재테크를 좋아하는 일반인 혼자 분석해서 작성한 글이라 오류가 있을 수 있는 점 참조 부탁 드립니다.
감사합니다.
